买了土地才发现面积缩水，合同还有效吗
买了土地才发现面积缩水，合同还有效吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司，把一块土地转让给了海南置地公司。双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，发现土地实际面积比证上写的少了一大块。原来，这块地里有城市道路，道路宽度和证上标的不一样，导致实际可用的面积只有证上面积的一部分。
置地公司找发展公司要求补偿或退款，对方不同意，只好告到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应该有效。
置地公司认为：发展公司提供的土地使用证面积与实际不符，位置图不是规划图，城市道路不能转让，合同应认定无效，发展公司要赔偿损失。
法院判决
一审法院判决：合同部分有效、部分无效。城市道路部分转让无效，道路面积不计入置地公司实际使用面积，发展公司要退还多收的土地转让金并赔偿设计费、勘察费等损失。最高人民法院二审维持了一审判决。
律师分析
第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。如果合同里把道路面积也算在转让范围内，这部分就违法，属于无效。
第二，土地转让方有义务提供真实、准确的规划信息。发展公司提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划不符，属于过错方，要承担赔偿责任。
第三，合同部分无效不等于全部无效。符合规划要求的土地面积部分，仍然可以认定有效，双方可以继续履行。
王德林律师提示：
购买土地或房产前，一定要去规划部门核实土地的规划用途、道路红线等关键信息，不能只看土地使用证上的面积。在文山地区办理类似业务时，建议委托专业律师审查合同和权属文件，避免因信息不实造成损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市