按揭贷款买房未办抵押登记，合同是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司购买商业楼，向银行申请按揭贷款，签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》。银行发放了贷款，公司也陆续还款。但后来公司资金链断裂，未能按期还贷。银行起诉要求解除合同，公司偿还剩余贷款本息，并主张对抵押房产享有优先受偿权。

公司提出抗辩，认为按揭合同签订后没有办理抵押登记，根据当地政府规定，抵押应为无效。此外，公司还称已将同一房产抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行的抵押权不能对抗该信托公司。

争议焦点

公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，合同无效；且房产已抵押给第三方，银行无权优先受偿。

银行主张：合同是双方自愿签订，不违反国家法律，已实际履行，应当有效；公司后设立的抵押不能影响银行在先的按揭权益。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于合同有效、解除合同、公司还本付息、银行对抵押物拍卖价款优先受偿的判决。同时纠正了一审关于担保人责任的判决。

核心理由：按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。公司后设立的抵押关系与本案无关，且该抵押登记因房屋未竣工验收、抵押合同未实际履行而无效，不影响银行的优先受偿权。

律师分析

第一，按揭贷款合同是否有效，关键看是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。本案中合同是各方真实意思表示，内容不违法，应当认定有效。

第二，按揭与抵押在法律上有区别。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行发放贷款，购房人分期还款，开发商提供担保。实践中即使未办理抵押登记，也不必然导致合同无效，银行仍可依据合同约定主张权利。

第三，购房人将同一房产先后抵押给多个债权人，后设立的抵押如果存在瑕疵（如房屋未竣工、抵押合同未履行），则不能对抗在先的按揭权人。购房人不能以自己后续的抵押行为来否定之前按揭合同的效力。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房，应当及时办理抵押登记，确保银行抵押权有效设立，避免日后产生争议。如果资金周转困难无法按期还款，应主动与银行协商，不要等到被起诉才应对。在文山地区，建议购房人在签订按揭合同后尽快到不动产登记中心办理预告登记或抵押登记，保护自身权益，减少纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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