购房合同违约后能否继续履行
购房合同违约后能否继续履行
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1994年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的大厦房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交付房屋。
深业公司延迟交房的原因是供电问题，包括与电业局的供电协议落实、电网联建费支付等事项。直到1996年，深业大厦才完成供电并取得竣工验收手续。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已构成违约，应当解除合同并赔偿损失。深业公司辩称：延迟交房是因供电问题等不可控制的事件造成，符合合同约定的延期条件，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院判决解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。但最高人民法院二审后改判：合同继续履行，深业公司应在判决生效后交付房屋，并按银行贷款利率赔偿逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院维持了二审判决。
律师分析
第一，合同效力是基础。虽然深业公司当时未取得国有土地使用权证，但双方签订合同是真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，法院认定合同有效。合同有效意味着双方都应按约履行，违约方要承担相应责任。
第二，违约后果需要看合同约定。本案合同中约定了逾期交房超过一定期限，旅游公司才能提出终止合同。在旅游公司起诉时，该约定条件尚未成就，因此法院不支持解除合同，而是判令继续履行并由深业公司赔偿损失。
第三，购房者面对开发商违约时，应当仔细审查合同条款。不是所有违约都能解除合同，要看合同中是否约定了解除权以及条件是否成就。如果条件未成就，可以要求继续履行并索赔，但无法直接解除合同。
王德林律师提示：
购房者签订合同时要特别注意违约条款，明确约定解除合同的条件和赔偿标准。遇到开发商逾期交房，应当及时收集证据并咨询专业律师，根据合同约定选择维权方式。在文山地区，类似纠纷中买方往往处于弱势，建议在签约前仔细审查合同条款。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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