买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接）贷款本息约1.2亿元。双方签订《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，合同总价约1.185亿港元，并办理了预售登记。
但合同签订后，双方并未实际付款或交房。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行则认为已通过贷款抵楼款的方式付清了房款，并出示了一张盖有项目开发部公章的收据。开发商称该收据是华泰公司事后补开的，实际没有付款。
争议焦点
人行清远支行主张：双方签订的是商品房预售合同，且已用贷款抵债方式付清了全部购房款，合同应继续履行。
开发商省一建城建分公司主张：双方实际并未履行付款和交房义务，该合同只是为落实抵债协议而签订的，应认定为以房抵债合同，并请求解除。
法院判决
法院经审理认为，双方签订预售合同的基础是之前的《抵债协议书》，合同中约定的购房款实际上就是华泰公司所欠的贷款本息。开发商并未实际收到任何购房款，收据也是事后补开且无付款凭证佐证。因此，该预售合同本质上是为履行以房抵债协议而签订的，不属于真实的商品房买卖。最终，法院支持了开发商的请求，判决解除合同。
律师分析
第一，合同性质要看实质。虽然双方签的是《房地产预售契约》，但从签约背景和履行过程看，这其实是一份以房抵债的协议。法院不会只看合同名称，而是审查双方真实的意思表示和实际履行情况。
第二，付款凭证是关键。人行清远支行虽然拿出了收据，但收据是事后补开，且没有银行转账记录等实际付款凭证。法院据此认定其未实际支付购房款，这对买受人来说风险很大。
第三，抵债协议和买卖合同的区别。如果双方明确是“以房抵债”，那么债权人拿到的是抵债物，而不是通过正常买卖获得房屋。此时，如果开发商不配合，债权人可能无法要求继续履行买卖合同，只能按原债权债务关系主张权利。
王德林律师提示：
无论是买房还是以房抵债，都应当保留好实际付款的银行流水、转账凭证等关键证据。如果只是签订合同、补开收据，没有真实资金往来，一旦发生纠纷，法院很可能认定合同未履行。在文山地区，类似纠纷中常有当事人因证据不足而败诉，建议在交易前咨询专业律师，明确合同性质和付款方式。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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