土地转让合同无效时如何要回已付转让款
土地转让合同无效时如何要回已付转让款
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江土地开发总公司与一家房地产公司签订了土地转让协议，约定该公司将位于北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为300万元。湛江土地总支付了全部款项，并收到了土地红线图。之后，湛江土地总又将这块土地转卖给了另一家公司。
但后来发现，这30亩土地原本是政府划拨给另一家单位的，没有办理出让手续，也没有缴纳土地出让金。转让方根本不具备合法的土地使用权，导致整个转让链条上的合同都被法院认定无效。湛江土地总不仅没拿到合法土地，还被下游公司起诉要求退款，自己被迫先赔了钱，随后才向原转让方追讨。
争议焦点
湛江土地总认为：转让方不具备土地使用权主体资格，土地性质也不合法，双方签订的转让合同应当无效，转让方应当返还已收取的300万元转让款及利息。
转让方（原审被告）则认为：双方的意思表示真实，合同已经实际履行，应当认定为有效合同。而且湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已经超过了法律规定的诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定土地转让协议无效，判令转让方在判决生效后10日内返还湛江土地总300万元转让款及利息（按同期同类贷款利率计算）。诉讼费用双方按比例分担。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权证，并且办理了出让审批手续。本案中的土地是划拨土地，未经批准不得转让，因此合同无效。
第二，诉讼时效从权利人知道权利受侵害时起算，并非从出具收据时起算。本案中，湛江土地总是在与下游公司的诉讼中被终审判决确认合同无效后，才知道自己的权利受到侵害，此时起算诉讼时效并未超过两年。
第三，合同无效后，双方应当返还因该合同取得的财产。有过错的一方应当赔偿对方损失。本案中转让方承担主要责任，但湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签订合同，也要承担相应责任。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实土地性质（划拨还是出让）、是否已取得土地使用权证、是否缴纳了土地出让金。如果土地是划拨性质，必须确认是否已获得政府批准转让。在文山地区，类似因未查清土地性质导致的转让纠纷并不少见，建议在签订合同前委托律师进行尽职调查，避免后续产生连环诉讼。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市