未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权人并非深发公司，而是另一家名为厚南旅业的公司，而且深发公司当时根本没有取得商品房预售许可证。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并返还已付购房款及利息。案件经过一审、二审，最终由最高人民法院作出终审判决。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司不是土地使用权人，也未取得商品房预售许可证，双方签订的预售合同违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司辩称：虽然土地登记在厚南公司名下，但厚南公司已经出具承诺书认可其销售行为，而且项目已经实际开工建设，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院终审认定：本案商品房预售合同无效。核心理由是：根据当时法律规定，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。深发公司在签订合同时既不是土地使用权人，也没有取得预售许可证，违反了法律强制性规定，合同自始无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊交易，法律对开发商资格有严格要求。开发商必须已经取得土地使用权证，并且办理了商品房预售许可证，才能对外销售期房。否则，所签的预售合同很可能被认定为无效。

第二，即使事后有其他公司出具承诺书或认可文件，也不能弥补合同签订时开发商欠缺法定资格的问题。合同是否有效，要看签订时是否符合法律规定，而不是看事后有没有补救措施。

第三，购房者如果发现开发商没有预售许可证就卖房，可以主张合同无效并要求返还已付款项。但要注意，如果开发商在起诉前已经补办了相关手续，法院也可能认定合同有效。因此，发现问题的第一时间就要采取行动。

王德林律师提示：

购买期房前，一定要核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。这两份证件是判断开发商是否具备售房资格的基本依据。在文山地区，购房者可以要求开发商出示相关证件，或者到当地住建部门查询项目预售许可信息，避免因合同无效而陷入纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市