买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向开发商购买商业大楼，采用银行按揭贷款方式支付房款。该公司与开发商、银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定公司将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行按约支付了贷款，公司也陆续还款，但双方一直没有办理抵押登记手续。

后来，这家公司因资金困难，未能按时偿还剩余贷款。银行多次催收无果，便将公司告上法庭，要求解除按揭合同、公司偿还剩余贷款本息。公司则辩称，由于没有办理抵押登记，按揭合同应当无效。

争议焦点

银行认为，按揭合同是双方自愿签订的，内容合法，且已实际履行，应当认定为有效合同。公司拖欠贷款，银行有权要求解除合同并行使抵押权。

公司则认为，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，抵押应为无效。此外，公司已将争议房屋抵押给另一家金融机构并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

法院判决

最高人民法院二审审理后认定，《楼宇按揭（抵押）贷款合同》不违反国家法律法规规定，且已实际履行，是有效合同。由于楼宇按揭不同于一般的财产抵押，不能仅以未办理抵押登记为由认定合同无效。法院判决解除按揭合同，公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行。

律师分析

第一，按揭贷款合同与抵押登记是两个不同的法律概念。合同是否有效，主要看签订时是否违反法律强制性规定，而不是看是否办理了登记。本案中，按揭合同是各方真实意思表示，内容合法，应当认定为有效。

第二，楼宇按揭这种购房贷款方式，与传统的财产抵押有所不同。在按揭关系中，购房人先将房屋权益抵押给银行，待还清贷款后再解除抵押。这种模式在实践中已被广泛接受，不能简单套用一般抵押的规定来否定其效力。

第三，即便后来有其他金融机构对同一房屋办理了抵押登记，只要该抵押设立在本案按揭合同之后，且按揭合同有效，银行对房屋的优先受偿权仍受法律保护。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，应当及时配合银行办理抵押登记手续，这样可以避免后续产生争议。如果贷款期间出现还款困难，建议主动与银行协商延期或调整还款计划，不要等到被起诉才应对。在文山地区，类似按揭纠纷也时有发生，购房人应重视合同履行中的每一个细节。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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