房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，在与宇航公司签订租赁协议后，双方约定由宇航公司承租整栋大楼，租期多年，租金逐年递增。合同签订后，宇航公司支付了部分定金和租金，商厦在未完成消防验收的情况下就开张营业。

消防部门随后检查发现，该商厦存在重大火险隐患，不具备营业条件，责令停业整改。双方因此产生纠纷：宇航公司认为供销公司未完成消防等配套设施，导致无法正常经营；供销公司则认为宇航公司违约，未按时支付租金。最终，商厦停业，双方对租金标准和违约责任各执一词，案件一路打到最高人民法院。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司没有按约定完成供电、消防等"后三通"工程，导致商厦无法合法营业，因此自己有权拒绝支付租金，或者按实际使用情况大幅降低租金标准。

供销公司则坚持：宇航公司已经实际使用商厦并开业经营，应当按合同约定的租金标准全额支付，不能以消防问题为由拒绝履行付款义务。

法院判决

最高人民法院二审判决，认定双方签订的租赁合同有效，但在合同履行期间，由于商厦存在违法状态（未通过消防验收），宇航公司实际无法合法、正常使用房屋。因此，法院没有完全支持供销公司按合同约定租金标准的主张，而是综合考虑双方过错和实际使用情况，酌情确定了宇航公司应支付的租金数额。

核心理由是：合同有效不等于履行状态合法。当租赁物处于违法使用状态时，承租人实际获得的经营价值大打折扣，出租人不能按完全合法的状态要求租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权有前提。承租人如果发现出租人未提供合法、安全的租赁物，可以主张同时履行抗辩权或先履行抗辩权，但必须及时提出并留存证据。本案中宇航公司虽然提出消防问题，但自己又同意开业，法院在认定责任时会综合考量。

第二，违法履行期间租金标准不能一刀切。如果房屋处于违法状态（如未通过消防验收），导致承租人无法正常经营，法院通常会根据实际使用情况、双方过错程度等因素，酌情调整租金标准，而不是完全按合同约定执行。

第三，对于租赁双方来说，签订合同前务必核实租赁物是否具备合法经营条件，比如消防、水电等配套是否完善。如果出租人承诺负责这些配套，一定要在合同中明确完成时间和违约责任。

王德林律师提示：

在文山地区，不少商铺租赁合同同样存在类似问题。建议承租人在签订合同时，要求出租人书面承诺租赁物符合消防、环保等法定要求，并约定如果因出租人原因导致无法合法经营，承租人有权解除合同或要求减免租金。同时，保留好所有沟通记录和付款凭证，一旦发生纠纷，这些证据就是维权的基础。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市