购买土地发现面积缩水，合同是否有效
购买土地发现面积缩水，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家公司将一块土地转让给另一家公司，合同中载明的土地面积很大，但受让方拿到土地使用证后去规划部门审批时发现，实际可使用面积比证上少了很多。原因在于，转让的土地中包含了一条城市道路，而道路属于市政设施，不能转让。
受让方支付了全部转让款，却无法按预期使用土地，多次要求转让方补偿或退款未果，最终起诉到法院。
争议焦点
转让方认为：合同是以整体面积转让的，土地使用证上的面积是国土部门登记的，我方没有过错，合同应当有效。
受让方认为：土地使用证上的面积与规划实际面积不符，城市道路不能转让，合同存在违法问题，应当认定无效或部分无效。
法院判决
最高人民法院审理后认为：城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，因此合同中涉及道路面积的转让部分无效。符合规划要求的土地面积部分可以认定有效。最终判决以规划部门确定的实际面积为准，转让方多收的土地转让金应当返还，并赔偿受让方因此产生的设计、勘察等损失。
律师分析
第一，土地转让合同中涉及城市道路等市政设施的转让，因违反法律强制性规定，该部分转让行为无效。购买土地时不能只看土地使用证上的面积，还要核实规划部门的实际规划情况。
第二，转让方在办理土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致证载面积与规划面积不符，应当承担主要责任。这说明在土地交易中，出让方有义务提供准确、合规的规划文件。
第三，法院对合同采取了"部分有效、部分无效"的处理方式，既保护了合法交易部分的稳定性，又纠正了违法部分的后果。对于受让方自愿承担道路征地费的意思表示，法院也予以尊重。
王德林律师提示：
购买土地前，建议委托专业律师或测绘机构核实土地的规划用途、实际面积和道路占用情况，避免仅凭土地使用证就付款。文山地区近年来土地交易活跃，更应注意此类风险，签约前务必到规划部门查询核实。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市