未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同还约定，必须经过原发展商海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）等公司签证盖章才正式生效。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但后来顺兴公司发现，厚南公司虽然事后出具了承诺书表示认可，但该大厦的土地使用权存在多次转让，且深发公司当时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉，要求确认合同无效，返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，应属无效。深发公司则认为：双方自愿签约，厚南公司事后也认可，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司虽未办理土地使用权变更登记，但双方已实际合作，合同有效。不过，法院同时指出合同中关于厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款显失公平，违反联营原则，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。本案中深发公司未取得这些证照，其与顺兴公司签订的预售合同存在重大法律瑕疵。

第二，合同约定须经厚南公司签证盖章才生效，厚南公司事后出具承诺书，但这并不能弥补深发公司缺乏预售资格的根本问题。合同效力取决于法律规定的要件，而非当事人的事后认可。

第三，法院认定厚南公司提前收取利润保证金的条款无效，说明联营合同中"保底条款"违反共担风险原则。这种条款在实践中常被认定为无效，当事人应当注意避免。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必核实开发商是否已取得土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询项目五证情况，避免因合同无效导致资金损失。建议在签订合同时，将预售许可证号作为合同必备条款，并约定若开发商未取得许可证，购房者有权解除合同并要求赔偿。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市