房屋租赁合同履行中抗辩权与租金如何认定

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦。1998年，郊区供销公司与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订租赁协议，约定将整幢大楼租给宇航公司，租期20年，租金逐年递增。宇航公司支付了部分款项，并对商厦进行了装修。但郊区供销公司未能完成供电增容和消防系统等配套设施，导致商厦在消防未验收的情况下开业，后被消防部门责令停业。双方因此产生纠纷，宇航公司诉至法院要求确认合同效力并赔偿损失，郊区供销公司反诉要求支付租金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成“后三通”和消防设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并要求对方赔偿损失。郊区供销公司主张：宇航公司已实际使用商厦并开业，应按约定支付租金，未支付构成违约。

法院判决

最高人民法院二审认为：租赁合同有效，但郊区供销公司未履行配套设施义务，构成违约。宇航公司虽已开业，但商厦存在重大消防隐患被责令停业，无法正常使用，有权行使履行抗辩权拒绝支付该期间的租金。法院酌定按当地同类房屋市场租金标准计算，而非按合同约定租金，并判令双方各自承担相应责任。

律师分析

第一，房屋租赁合同签订后，出租人必须按约定提供符合使用条件的房屋，包括水、电、消防等配套设施。出租人未履行这些义务，承租人有权拒绝支付租金，这是法律赋予的“履行抗辩权”。

第二，当租赁房屋因违法状态（如消防未验收）被责令停业，承租人实际无法正常使用时，法院不会支持出租人按合同约定标准主张租金。此时，租金可能按市场价或实际使用价值重新认定。

第三，双方在履行合同过程中，如果一方违约，另一方应及时书面通知并保留证据，避免因“默认”或“继续履行”而被认定为放弃抗辩权。

王德林律师提示：

在文山地区，租赁房屋前务必核实房屋的消防验收、供电容量等关键条件是否齐备。如果出租人未按约定完成配套设施，承租人应书面催告并保留证据，必要时可暂停支付租金。一旦发生纠纷，及时咨询律师，避免因继续使用房屋而被认定为默认接受现状。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市