未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

香港天光置业有限公司与深圳新世纪建设发展有限公司签订了一份购房合同，约定天光公司购买新世纪公司开发的商品房。合同签订后，天光公司支付了部分购房款，但新世纪公司未能按时交付房屋。后双方发生纠纷，天光公司起诉要求返还购房款并赔偿损失。关键问题是，新世纪公司在签订合同时尚未取得商品房预售许可证。

争议焦点

天光公司主张：合同签订时开发商没有预售许可证，违反了当时的法律规定，合同应当无效，开发商应当返还已付购房款并承担赔偿责任。新世纪公司则认为：虽然签约时没有预售许可证，但合同是双方真实意思表示，且事后已经补办了相关手续，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，在合同法实施前，未取得商品房预售许可证而订立的售房合同，如果事后补办了预售许可证，且不违反其他法律强制性规定的，可以认定合同有效。但本案中，新世纪公司未能举证证明已补办手续，最终判决支持了天光公司返还购房款的主张。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商合法预售房屋的前提条件，没有这个证就卖房，在法律上存在重大瑕疵。第二，合同法实施前后的法律适用有所不同，但总体趋势是保护购房者的合法权益。第三，购房者签约前一定要核实开发商的五证是否齐全，特别是预售许可证，这是避免风险的第一道防线。

王德林律师提示：

购房合同涉及金额大、风险高，签约前务必查验开发商的预售许可证等证件。如果发现开发商无证售房，应当谨慎对待。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询楼盘预售许可信息，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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