购房合同是买卖还是抵债，法院如何认定

购房合同是买卖还是抵债，法院如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了清远金融市场一大笔贷款，本息加起来超过1.2亿元。为了还债，双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州一个商贸中心的四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，把这两层楼卖给了清远金融市场。

但奇怪的是，这份购房合同签了之后，双方一直没有实际履行。开发商没有收到购房款，清远金融市场也没有拿到房子。直到2001年，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。清远金融市场则辩称，他们早就用贷款抵了房款，还拿出一张收据作为证据。

争议焦点

开发商认为：这份合同名为商品房预售，实为以房抵债，清远金融市场根本没有实际支付购房款，合同应当解除。

清远金融市场认为：他们和华泰公司之间有贷款债务，通过抵债协议已经付清了房款，开发商应当继续履行合同。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案的核心是区分商品房预售合同和以房抵债协议的性质。虽然双方签了《房地产预售契约》，但从背景看，这实际上是清远金融市场与华泰公司之间以房抵债的安排，不是真正的商品房买卖。开发商没有收到购房款，合同目的无法实现，判决解除合同。

律师分析

第一，合同名称不等于合同性质。实践中，很多人签了名为"买卖合同"的协议，但实际是借款、抵债或其他法律关系。法院会综合考察签约背景、履行情况、当事人真实意图来判断。

第二，购房款的支付必须有真实凭证。本案中，清远金融市场虽然拿出一张收据，但没有对应的银行转账或付款记录，这样的"收据"很难被法院采信。购房者付款时一定要保留银行流水、转账凭证等客观证据。

第三，以房抵债协议本身有风险。如果债务人用房产抵债，债权人应当尽快办理过户或预告登记，否则一旦开发商起诉解除合同，债权人的权益可能落空。

王德林律师提示：

如果您遇到类似情况，签了购房合同但实际是抵债或借款，建议尽快找专业律师审查合同性质。在文山地区，类似纠纷也时有发生，当事人往往因为合同名称而误判法律关系，导致维权困难。建议在签约前咨询律师，明确合同性质后再决定是否签署。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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