没有预售许可证签的购房合同有效吗

没有预售许可证签的购房合同有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南一家房地产公司（深发公司）把一栋在建大厦的A座卖给了另一家公司（顺兴公司），总价超过4亿元。顺兴公司付了5000万元后，发现这栋楼的土地使用权原本属于另一家公司（厚南公司），而且深发公司既没有拿到土地使用权证，也没有商品房预售许可证。顺兴公司担心合同无效，于是起诉要求退款。

实际上，深发公司是通过项目转让从厚南公司那里获得开发权的，但土地证一直没变更到深发公司名下。三方之间签了多份合同、协议，关系复杂。顺兴公司付款后，大厦只建到地下室完工就停工了。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有土地使用权证和预售许可证，不具备卖期房的主体资格，合同应属无效，必须返还已付的5000万元及利息。

深发公司认为：项目转让已经得到土地权利人厚南公司的认可，合同是有效的，顺兴公司不能单方面反悔。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款，并支付相应的利息。

律师分析

第一，商品房预售合同要想有效，开发商必须同时具备两个条件：一是已经取得土地使用权证，二是已经取得商品房预售许可证。缺任何一个，合同都可能被认定无效。

第二，即使土地权利人后来出具承诺书表示认可，也不能弥补开发商在签约时缺少法定资质的缺陷。法院判断合同效力，看的是签约时是否符合法律规定。

第三，购房人如果发现开发商证件不全，可以及时主张合同无效并要求退款。但实践中，如果房子已经建成且购房人已经入住，法院也可能基于实际情况认定合同有效或部分有效，情况比较复杂。

王德林律师提示：

买房前一定要查看开发商的“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，如果遇到开发商证件不全就卖房的情况，建议先咨询专业律师再决定是否付款，不要因为价格便宜就轻易签约。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市