开发商延期交房，购房者能否解除合同
开发商延期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约300万元。合同约定深业公司应在1994年底前交房，如逾期超过60天，旅游公司有权解除合同。
合同签订后，旅游公司按约定支付了全部购房款。但深业公司直到1995年9月才完成房屋验收，比合同约定时间晚了近9个月。深业公司解释称，延期是因为供电问题、施工中遇到异常困难等"不可控制的因素"。旅游公司认为深业公司构成违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司认为：深业公司延期交房已超过合同约定的60天期限，符合解除合同的条件，应当支持解除合同并赔偿损失。深业公司则认为：延期是由于供电问题等非其所能控制的事件造成，根据合同约定可以顺延交房时间，不构成违约，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院判决解除合同，支持旅游公司请求。但最高人民法院二审后改判：合同继续履行，深业公司应交付房屋，同时按银行同期贷款利率赔偿旅游公司从约定交房日到实际交房日期间的利息损失。最高人民检察院提出抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，关于合同效力问题。深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但法院认为这并不必然导致合同无效。根据当时的司法解释，只要在诉讼前取得了相关手续，合同可以认定为有效。本案中深业公司后续取得了土地使用权证和预售许可，因此合同有效。
第二，关于延期交房是否构成违约。合同约定因"非深业公司所能控制的事件"可以延期，但需要提供政府证明。深业公司未能提供充分证据证明供电问题属于合同约定的免责情形，因此仍需承担违约责任。但合同约定的解除权需要逾期交房超过60天才能行使，而法院认为这个60天应从顺延后的日期起算，因此旅游公司起诉时解除条件尚未成就。
第三，关于违约责任承担方式。在房屋已经建成、可以交付的情况下，法院更倾向于继续履行合同而非解除合同，这样既保护了购房者的居住需求，也维护了交易的稳定性。购房者因延期受到的损失，可以通过主张利息赔偿等方式获得救济。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应当仔细阅读关于交房时间、延期免责事由以及解除权的条款。如果遇到开发商延期交房，建议先收集延期原因的证据，咨询专业律师判断是否达到解除合同的条件。在文山地区，类似纠纷中法院通常优先考虑合同继续履行，购房者主张解除合同需要满足合同约定的严格条件。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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