楼宇按揭贷款未办抵押登记是否有效

楼宇按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向银行贷款购买商业房产，签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放了贷款，开发商也收到了全部购房款。但这家公司后来没有按时还款，银行起诉要求解除合同并追索欠款。争议在于，这份按揭贷款合同没有办理抵押登记，公司主张合同无效。

实际上，该公司在签订按揭合同后，又将同一房产抵押给了另一家信托公司，并办理了抵押登记。银行和信托公司都主张对这套房产享有权利。

争议焦点

贷款公司认为，按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市地方政府的规定，应当认定为无效。银行则认为，合同是双方自愿签订的，内容不违法，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院关于合同有效的认定，解除按揭贷款合同，贷款公司一次性归还剩余贷款本息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行。同时纠正了一审关于担保人责任的不当判决。

律师分析

第一，楼宇按揭不同于一般的财产抵押。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同内容不违法、不损害他人利益，就应认定有效。

第二，后设立的抵押不能否定在先的按揭合同效力。本案中，贷款公司将同一房产抵押给另一家信托公司是在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，因此该抵押登记无效。

第三，按揭贷款合同的履行情况很重要。银行已经实际发放了贷款，开发商也收到了购房款，合同已经实际履行，仅因未办理抵押登记就否定合同效力，缺乏法律依据。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应及时配合银行办理抵押登记手续，避免因登记问题产生争议。如果遇到类似纠纷，建议咨询专业律师。在文山地区，我们处理过多起按揭贷款纠纷，当事人应关注合同的实际履行情况，而非仅看形式要件。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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