房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（下称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（下称宇航公司）签订租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期多年，租金逐年递增。协议还约定了定金支付、开业时间等条款。宇航公司随后以商厦名义进行装修，并支付了部分款项。

然而，商厦开业后，因消防系统未经验收、水电设施不达标，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方为此产生纠纷，宇航公司拒绝继续支付租金，郊区供销公司则起诉要求支付拖欠的租金及违约金。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应按合同约定支付租金，其未按时付款构成违约。宇航公司则主张：郊区供销公司未完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常经营，其有权拒绝支付租金，并要求对方承担违约责任。

法院判决

最高人民法院二审认为：在合同履行过程中，郊区供销公司未按约定完成消防、水电等工程，导致商厦处于违法经营状态，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，暂不支付租金。但鉴于宇航公司已实际使用商厦一段时间，法院酌情按照当地同类房屋的市场租金标准，确定宇航公司应支付的租金数额，而非完全按合同约定计算。最终判决宇航公司支付部分租金，双方各自承担相应责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使需要满足条件。当一方未按约定履行义务，导致对方无法正常使用房屋时，另一方可以暂不支付租金，但必须及时通知对方并保留证据，不能直接拒绝履行全部义务。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定计算。如果房屋存在消防、安全等严重问题，导致无法合法经营，法院会综合考虑实际使用情况、市场租金水平等因素，酌情确定合理租金，而非直接支持合同约定的高额租金。

第三，租赁双方都应重视房屋的合法合规性。出租人必须确保房屋符合消防、水电等安全标准，承租人也要在接收房屋前进行查验，避免因违法使用导致停业损失，甚至面临行政处罚。

王德林律师提示：

在文山地区处理房屋租赁纠纷时，建议您签订合同时明确约定房屋的交付标准、验收程序以及违约条款。如果对方未按约定提供符合安全要求的房屋，您应及时书面催告并保留证据，必要时可依法行使抗辩权，避免盲目支付租金导致自身损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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