按揭贷款买房未办抵押登记是否影响合同效力

按揭贷款买房未办抵押登记是否影响合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心楼层，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行支付了全部贷款，中振公司也收到了泰合公司的购楼款收条。

但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余本金及利息未按期支付。银行多次催讨无果后起诉到法院，要求解除合同、中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，合同没有办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为，按照武汉市政府的《房地产抵押管理办法》，未经登记的抵押无效，且该房屋在之前已抵押给另一家公司并办理了登记，因此本案的按揭合同应属无效。银行则认为，合同是自愿签订，不违反国家法律，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭贷款合同有效，维持一审解除合同、中振公司一次性还款的判决。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司将房屋另作抵押是在本案按揭合同之后，不影响本案合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是借贷关系，抵押登记是保障银行债权的方式，不是合同生效的前提。即使没有办理抵押登记，借款人仍然有义务按约定还款。第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据，只有违反法律、行政法规的强制性规定才可能导致合同无效。第三，合同签订后实际履行的事实，也能证明双方真实意思表示，法院会尊重这种交易稳定性。

王德林律师提示：

购房者通过按揭买房时，即使抵押登记手续暂时未办完，也不意味着可以不用还贷。建议在文山地区签订按揭合同前，先核实开发商是否具备预售许可、银行是否具备放贷资质，并保留好所有合同原件和付款凭证，避免日后产生纠纷时举证困难。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市