未取得土地使用权和预售许可证，购房合同是否有效

未取得土地使用权和预售许可证，购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南一家房地产开发公司（深发公司）在没有取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与另一家公司（顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定将一栋大厦的A座卖给对方，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司先后支付了5000万元购房款。

但顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司（厚南公司），深发公司并没有合法的销售资格。而且，深发公司与土地权利人之间的合作手续也不齐全。于是顺兴公司起诉到法院，要求确认合同无效，让深发公司返还全部购房款和利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：虽然手续上有些问题，但土地权利人已经出具承诺书认可了销售行为，而且工程已经实际施工，合同应当有效，双方继续履行。

法院判决

一审法院认定合同有效，但二审最高人民法院改判，认定合同无效。最高人民法院认为，根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售必须满足两个基本条件：一是已取得土地使用权证书，二是已取得商品房预售许可证。深发公司既未取得土地使用权证，也未取得预售许可证，违反了法律的强制性规定，因此合同无效。合同无效后，深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。开发商必须在预售前取得土地使用权证和商品房预售许可证，否则合同因违反法律强制性规定而无效。这一规定的目的是保护购房人的利益，防止不具备条件的开发商盲目销售。

第二，即使土地权利人后来出具了承诺书或认可了销售行为，也不能弥补预售手续缺失的问题。因为预售许可证的审批涉及政府监管，不是当事人之间可以自行约定的。

第三，购房人在签订购房合同前，应当主动核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证件，即使合同价格再优惠，也存在较大的法律风险。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似购房合同纠纷，建议在付款前先到当地住建部门查询开发商是否已取得预售许可证。如果已经付款但发现手续不全，应当及时咨询律师，尽早采取法律措施，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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