买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年左右，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场的商业楼层，总价款几千万元。中振公司支付部分首付后，与中国银行湖北宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定由银行提供贷款，中振公司将所购房屋的权益抵押给银行作为担保。合同签订后，银行按约发放了贷款，中振公司也陆续还了一部分钱，但后来因资金困难，未能按期还清剩余贷款本息。

银行催收无果后起诉到法院，要求解除贷款合同，并要求中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则提出，贷款合同签订后没有办理抵押登记，按照武汉市的地方规定，抵押应该无效，而且自己后来又将同一房屋抵押给了另一家公司并办了登记，因此银行没有优先受偿权。

争议焦点

中振公司主张：贷款合同没有办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，合同应属无效；银行无权优先受偿。

银行主张：贷款合同是双方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，合同有效；按揭不同于一般抵押，不因未办登记而无效。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决：贷款合同有效，解除合同，中振公司一次性还清欠款本息，逾期不还则拍卖抵押物，银行优先受偿。最高人民法院二审维持了一审关于合同有效和解除的判决，仅纠正了涉及担保人的程序问题。最高院认为：按揭不同于一般抵押，不能仅因未办登记就认定无效；中振公司后设的抵押因房屋未竣工验收且抵押合同未实际履行，不产生效力，不影响银行的优先权。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押贷款不同。在商品房买卖中，购房人用按揭方式支付房款，银行发放贷款，购房人将所购房屋的权益抵押给银行。这种“楼花按揭”在当时的法律中没有明确规定，但它本质上是一种附条件的担保方式，不能简单套用一般抵押的登记要求来否定其效力。

第二，地方规定不能与国家法律相抵触。武汉市的地方规章要求抵押必须登记，但当时国家法律并未规定未经登记的抵押一律无效。法院审理时，优先适用国家法律，只要合同是双方真实意思表示、内容不违法，就应认定为有效。

第三，后设抵押不影响在先按揭权的效力。中振公司在按揭之后又将同一房屋抵押给第三方，但该抵押设立时房屋尚未竣工，依法不能抵押，且抵押合同也未实际履行，因此该抵押登记无效。银行作为在先的按揭权人，仍然享有优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人通过按揭贷款买房时，务必按时还款，避免因逾期导致银行解除合同、要求一次性还清全部欠款。如果遇到资金困难，应主动与银行协商展期或调整还款计划，不要擅自将已按揭的房屋再抵押给他人，以免引发多重纠纷。在文山地区，购房人办理按揭后也要及时关注房屋的抵押登记情况，确保自己的权益得到完整保护。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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