房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份为期多年的租赁协议。协议约定，宇航公司支付定金和租金，供销公司负责外部装修和供电等配套。双方还约定，宇航公司开业之日即为租期开始。

商厦建成后，宇航公司进行了装修并开业经营。但供电增容未成功，消防系统也未通过验收，消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付等问题发生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：因供销公司未能解决供电和消防问题，导致商厦无法正常经营，公司有权拒绝支付租金，并要求供销公司赔偿损失。供销公司则认为：宇航公司已经实际使用房屋，应按约定支付租金，停业是宇航公司自身原因造成。

法院判决

最高人民法院二审认定：房屋租赁合同有效，但双方在履行中均存在违法情形（消防未验收即投入使用）。在违法履行期间，房屋不具备正常经营条件，不能按原约定标准计算租金。法院酌情降低了租金标准，并判令宇航公司支付实际使用期间的合理租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使要合法有据。如果一方未履行合同义务导致另一方无法实现合同目的，另一方可以主张不安抗辩或同时履行抗辩，但不能滥用。本案中，消防问题属于双方共同责任，不能单方完全免责。

第二，房屋处于违法履行状态期间，租金标准不能简单按合同约定执行。法院会综合考虑房屋实际使用价值、双方过错程度等因素，酌情确定合理租金。这提醒我们，违法建筑或未经消防验收的房屋出租，租金风险很大。

第三，租赁合同签订后，双方都应积极履行合同义务，确保房屋符合法定使用条件。否则，一旦发生纠纷，法院不会完全支持任何一方的主张，而是根据公平原则处理。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似房屋租赁纠纷，建议先审查房屋是否具备合法使用条件，如消防验收、产权证等。不要贸然支付全部租金或投入大额装修，以免陷入被动。遇到争议，及时咨询专业律师，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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