买房签了预售合同可能不是真买卖
买房签了预售合同可能不是真买卖
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）1.2亿多元贷款。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，抵债金额就是欠款本息。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，把这两层楼“卖”给了清远金融市场。
但事情有点蹊跷：这份预售合同签了之后，双方一直没有实际付款和交房。直到2001年，开发商起诉要求解除合同，理由是对方根本没付钱。而人行清远支行则拿出一张盖了章的“收据”，说钱已经用贷款抵掉了，房子早就付清了。
争议焦点
开发商认为：这份预售合同是真实的商品房买卖，但对方没付一分钱，应该解除合同，房子归开发商。
人行清远支行认为：这不是单纯的买卖，而是用华泰公司的欠款来抵购房款，钱已经通过“以物抵债”的方式付清了，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认定：本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。双方的真实意思是用房产抵偿华泰公司的欠款，而不是开发商直接卖房给银行。由于抵债行为涉及第三人华泰公司的债务问题，且开发商并未实际收到购房款，合同基础已经发生变化，最终判决解除预售合同，同时各方可就债务问题另行解决。
律师分析
第一，合同名称不等于合同性质。很多当事人只看合同标题，不看实质内容。本案中虽然签的是“商品房预售合同”，但结合背景，双方实际是在处理债务问题，法院会穿透表面看本质。
第二，以房抵债需要谨慎操作。如果债务人和债权人想用房子抵债，最好签一份明确的以房抵债协议，并办理过户或预告登记，不能光靠一个预售合同和一张收据就认为交易完成。否则，一旦开发商反悔或涉及其他债权人，抵债方可能拿不到房子。
第三，收据不等于付款。本案中银行拿出的收据是后来补开的，没有对应的银行转账记录，法院不会仅凭一张收据认定付款事实。大额交易一定要走银行转账，保留完整的付款凭证。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似情况，比如签了购房合同后对方说用欠款抵房款，或者开发商收了钱却不给房，建议先确认合同的性质到底是买卖还是抵债。不要轻信口头承诺，所有重要约定都要写进书面合同，并保留付款记录和沟通凭证。遇到纠纷及时咨询律师，避免因合同性质认定错误而损失房产或资金。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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