未取得土地使用证的转让合同是否有效
未取得土地使用证的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司与中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的95亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为950万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。后来，湛江土地总又将这95亩土地转售给了另一家公司。
然而，中银公司实际上并未取得该土地的使用权，也没有办理土地出让手续和缴纳土地出让金。中银公司是遂溪中行开办的，后来被注销，债权债务由遂溪中行承担。湛江土地总在转售土地时与买家发生纠纷，法院判决转售合同无效后，湛江土地总转而向中银公司主张返还土地转让款。
争议焦点
湛江土地总认为：双方签订的是土地使用权转让合同，中银公司不具备转让主体资格，土地性质也有问题，合同应属无效，中银公司应返还已支付的950万元转让款及利息。
遂溪中行则认为：双方实际上是合同转让，意思表示真实，合同有效；而且湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已经超过诉讼时效，不应支持其请求。
法院判决
最高人民法院撤销了一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地使用权转让合同无效。判决遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总950万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效。同时，湛江土地总主张权利并未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让合同的有效性有严格条件。转让方必须已经取得土地使用权证，并且完成出让手续、缴纳出让金。本案中中银公司两项条件都不满足，合同自然无效。
第二，合同无效后的法律后果。根据《民法通则》规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。中银公司收了950万元，应当返还给湛江土地总，同时赔偿利息损失。
第三，诉讼时效问题要特别注意。本案中湛江土地总出具收据后，在另案诉讼中主张权利的行为中断了时效计算，因此没有超过法定的两年诉讼时效。实践中，当事人应当及时主张权利，避免因时效问题丧失胜诉权。
王德林律师提示：
购买土地使用权前务必核实对方是否已取得土地使用权证，并确认土地出让手续是否完备。如发现对方不具备转让条件，应当及时提出异议或通过法律途径解决。文山地区的当事人如有类似土地交易纠纷，建议尽早咨询专业律师，以免因诉讼时效问题影响维权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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