未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将正在建设的红城湖国际大厦A座预售给顺兴公司，合同总金额超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司实际上并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，且土地最初属于另一家公司厚南公司。顺兴公司因此起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

案件涉及多家公司之间的项目转让和合作开发关系，厚南公司虽事后出具承诺书认可深发公司的销售行为，但始终未办理土地使用权变更登记，也未取得预售许可证。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效。

深发公司及厚南公司则认为：厚南公司事后已出具承诺书认可销售行为，且各方正在补办手续，合同应当继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须同时具备土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则合同无效。本案中深发公司连最基本的土地使用权证都没有，合同自然无效。

第二，事后承诺书不能弥补合同成立时的违法性。厚南公司虽然事后认可深发公司的销售行为，但合同效力应当以签订时的法律状态为准，不能通过事后追认使原本违法的合同变为有效。

第三，购房者要特别注意审查开发商的五证是否齐全，尤其是土地使用权证和预售许可证。在文山地区，购房前可以要求开发商出示相关证件，或者到当地住建部门核实项目是否具备预售条件。

王德林律师提示：

购买期房时，务必核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要签订合同、不要付款。在文山地区购房遇到类似问题，可以委托律师查询项目审批手续，避免资金风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市