开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。合同约定，深业公司应在1994年12月31日前交房，如遇不可抗力或非深业公司所能控制的事件，可凭政府证明文件延期交房。若逾期交房超过60天，旅游公司可提出终止合同。
旅游公司按约支付了购房款。但深业公司直到1996年10月才完成房屋验收，实际交房时间比合同约定晚了近两年。旅游公司因此起诉到法院，要求解除合同、退还购房款并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房长达两年，已超过合同约定的60天解除权期限，应准予解除合同，退还购房款本息并双倍返还定金。
深业公司主张：延期交房是因为电业局供电问题等非自身所能控制的因素，按照合同约定可以顺延交房日期，不构成违约，要求继续履行合同。
法院判决
一审法院判决解除合同，支持旅游公司请求。但二审最高人民法院改判：合同继续履行，深业公司应交付房屋，同时赔偿旅游公司从合同约定交房日到实际交房日期间的利息损失。
核心理由：深业公司在供电问题上的延误属于合同约定的可顺延情形，扣除顺延期后，旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就。且房屋已通过竣工验收，可以交付使用，合同应当继续履行。
律师分析
第一，合同解除权的行使有严格条件。本案中，虽然开发商交房时间确实很长，但合同约定"逾期交房超过60天可解除合同"的权利，是否已经实际触发，要看交房期限是否因约定事由顺延。法院认定供电问题属于顺延事由，导致60天解除权期限尚未起算。
第二，购房者要注意合同中的"不可抗力"和"非开发商所能控制的事件"条款。这类条款范围较宽，开发商常以此作为延期交房的借口。本案中，供电问题被法院认定为"非深业公司所能控制的事件"，这是购房者难以预见的风险。
第三，诉讼时机很重要。旅游公司在房屋尚未通过竣工验收时就起诉解除合同，法院认为解除条件未成就。如果等到房屋实际交付后，再以逾期交房为由主张解除，结果可能不同。购房者应关注工程进度，在关键时间节点前咨询律师。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，要仔细阅读延期交房的免责条款，特别是"非开发商所能控制的事件"这类模糊表述。如果遇到开发商逾期交房，建议先收集政府相关部门的证明文件，判断是否属于合同约定的免责情形。在文山地区，类似纠纷中法院一般会严格审查开发商主张的顺延事由是否真实、合理，购房者不要轻易放弃解除合同的权利。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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