楼花按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

楼花按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心部分楼层，总价款数千万元，采用银行按揭方式支付。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房产权益向银行抵押，获得贷款数千万元，贷款期限数年，按季度分期还本付息。

合同签订后，银行如数放款，泰合公司也向中振公司出具了全额购楼款收条。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，尚欠银行本金数千万元及相应利息。银行多次催收未果，起诉到法院，要求解除合同并以房屋权益抵债。

争议焦点

中振公司主张：合同签订后没有办理抵押登记，违反武汉市《房地产抵押管理办法》关于“未经抵押登记、抵押无效”的规定，因此按揭合同应当无效。而且中振公司已将争议房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行不应享有优先权。

宝丰支行认为：合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当有效。中振公司事后将房屋抵押给他人不能否定之前按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司归还欠款及利息、以拍卖抵押物优先清偿的判决，但撤销一审关于担保人责任的判项。核心理由是：楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效；中振公司事后将房屋抵押给另一公司，属于另一法律关系，且当时房屋尚未竣工验收、依法不能抵押，故不影响银行的权利。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质不同于传统抵押。按揭是购房人将所购房产的权益抵押给银行获取贷款，银行在房产上享有担保权。在当时的法律环境下，国家层面并未规定抵押必须登记才有效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。因此，未办理抵押登记不影响按揭合同本身的效力，银行仍可要求以房产优先受偿。

第二，购房人将同一房产重复抵押给他人，后设立的抵押关系如果不符合法律规定（例如房屋尚未竣工、抵押合同未实际履行），不能对抗在先的按揭权人。本案中，中振公司试图以事后抵押来否定银行的权利，法院未予支持，体现了对交易安全和诚信原则的保护。

王德林律师提示：

购房者选择按揭贷款时，应当按时足额还款，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性还清全部欠款。如果资金周转困难，应主动与银行协商调整还款计划。在文山地区，购房按揭纠纷近年有所增多，建议购房者在签订按揭合同前仔细阅读条款，特别是关于逾期还款的违约责任和银行处分抵押物的权利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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