房屋租赁合同履行抗辩权与租金标准如何确认

房屋租赁合同履行抗辩权与租金标准如何确认

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（简称郊区供销公司）投资建设了九胜商厦，并与宇航开发经营公司（简称宇航公司）签订了房屋租赁协议。协议约定，宇航公司承租整幢商厦，租期较长，租金逐年增长，且由宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修及供电等配套设施。协议签订后，宇航公司支付了部分租金，商厦也进行了开业准备。

然而，由于郊区供销公司未能完成供电增容，导致商厦用电量不足，消防系统也未通过验收。消防部门检查后认定商厦存在重大火险隐患，不具备营业条件，责令停业整改。宇航公司因此停业，并拒绝支付后续租金。双方由此产生纠纷，郊区供销公司起诉要求宇航公司支付租金，宇航公司则反诉要求赔偿损失。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司未能按约定完成供电增容和消防系统建设，导致商厦无法正常营业，属于根本违约，自己有权拒绝支付租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按约支付租金，供电和消防问题并非其单方责任，且不影响租金的支付义务。

法院判决

最高人民法院二审认为，郊区供销公司未能履行合同约定的供电增容和消防系统完善义务，导致商厦处于违法经营状态，无法正常使用，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付该期间的租金。法院判决宇航公司无需支付停业期间的租金，但需按实际使用期间的合理标准支付部分租金。同时，双方合同继续履行，各自承担相应责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行合同义务，导致对方无法实现合同目的时，对方可以暂时拒绝履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未完成供电和消防义务，宇航公司有权拒付租金。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态期间，租金标准不能简单按合同约定计算。法院会根据实际使用情况、房屋价值、双方过错等因素，合理确定租金金额。这提醒我们，合同履行中如果存在违法或瑕疵，租金可能无法全额支持。

第三，租赁合同双方应当重视合同约定的各项义务，尤其是涉及安全、资质等关键事项。供电、消防等配套设施如果未达标，可能导致整个经营无法进行，违约方需要承担相应责任。

王德林律师提示：

在签订房屋租赁合同时，建议明确约定出租方必须完成的配套设施和交付条件，例如供电容量、消防验收等。如果对方未履行，应当及时书面催告并保留证据。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议承租人先核实房屋的消防、供电等手续是否齐全，再投入装修和经营，避免因出租方违约导致自身损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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