合作建房与联营合同纠纷如何区分认定

合作建房与联营合同纠纷如何区分认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产公司与内蒙古自治区医院等单位签订了一份合作协议，约定共同开发建设医疗保健项目。天富公司出资，医院方出地，双方对建成后的房产分配、经营管理等事项作了约定。但在项目推进过程中，双方对合作性质产生严重分歧。

天富公司认为双方属于联营关系，应当共同经营、共担风险；医院方则认为这只是合作建房，天富公司出钱建房后获得部分房产，双方并非联营关系。由于分歧无法调和，天富公司起诉要求确认联营关系并主张相关权益。

争议焦点

天富公司主张：双方协议明确约定了共同经营、利润分成，符合联营合同特征，应当认定为联营关系，并据此要求医院方承担联营亏损。医院方抗辩称：协议实质是合作建房，天富公司出资换取房产，双方没有共同经营的意思表示，不构成联营。

法院判决

最高人民法院二审认定：本案合同性质为合作建房而非联营。理由是双方协议中虽然有"联营"字样，但核心内容是天富公司出资建房后取得部分房产所有权，医院方以土地作为投入，双方并不共同经营、共担风险。法院驳回了天富公司关于联营关系的主张。

律师分析

第一，合同名称不重要，实质内容才关键。实践中很多人把合同命名为"联营合同"，但实际条款却只是合作建房或借贷，法院会依据权利义务的实质来认定合同性质。

第二，联营的核心特征是"共同经营、共担风险、共负盈亏"。如果一方只出钱不参与经营，或者不承担亏损风险，那就不是真正的联营，而是其他类型的法律关系。

第三，合作建房与联营在法律适用上差异很大。合作建房主要适用合同法关于建设工程和买卖的规定，而联营则涉及合伙、公司法等更复杂的规则。建议在签订此类合同时，先明确自身商业目的，再选择对应的合同类型。

王德林律师提示：

签订合作开发合同前，应当请专业律师审查合同性质，明确是联营还是合作建房。在文山地区，不少企业因混淆这两种关系引发纠纷，建议在合同中明确约定是否共同经营、如何分担亏损，避免事后争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市