未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总金额高达4.2亿余元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。然而，顺兴公司后来发现，深发公司并没有取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地的实际使用权人另有其人。顺兴公司认为合同存在重大瑕疵，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

原来，该项目的土地使用权最初属于厚南公司，后经多次转让和合作开发，深发公司才介入。虽然厚南公司事后出具了一份“承诺书”表示认可深发公司的售房行为，但双方并未办理土地使用权变更登记手续，深发公司也未取得法定的预售许可。顺兴公司正是抓住了这些关键问题，主张合同因违反法律强制性规定而无效。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。深发公司则主张，虽然手续不全，但厚南公司作为土地使用权人已经通过承诺书认可了售房行为，且双方已实际履行了部分合同，因此合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建关系有效，但要求双方补办土地使用权变更登记手续。然而，最高人民法院在二审中认为，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》等法律的强制性规定，因此该商品房预售合同应认定为无效。法院最终判决深发公司返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，关键在于出卖人是否具备法定的预售条件。根据我国法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。如果缺少这些核心证件，合同很可能被认定为无效，买受人的权益将面临巨大风险。

第二，即使土地使用权人事后出具了承诺书或认可文件，也不能替代法定的行政审批手续。本案中，厚南公司的承诺书虽然表明其认可深发公司的售房行为，但并不能弥补深发公司未取得预售许可证的违法事实。法院对合同效力的认定，最终还是要回归到法律规定的强制性条件上。

第三，对于购房者而言，在签订商品房预售合同之前，务必核实开发商是否已经取得“五证”，特别是国有土地使用权证和商品房预售许可证。如果发现证件不全，即便价格再优惠，也应谨慎交易，避免陷入类似纠纷。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，建议您务必要求开发商出示完整的证件，并到当地房管部门核实真伪。如果您在文山地区遇到类似问题，可以携带合同和相关材料咨询专业律师，以便尽早判断合同效力并采取维权措施。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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