未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.2亿余元。合同约定需要原发展商厚南公司签证盖章后才能生效。事后，厚南公司出具承诺书，表示认可深发公司的销售行为，并愿意承担相应义务。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，而且深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同缺少法定条件，向法院起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，所签合同应当无效，深发公司应返还已付购房款及利息。

深发公司主张：双方合同已实际履行，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，顺兴公司应按约定继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定厚南公司与深发公司的合建合同有效，但认定合同中关于厚南公司先行取得7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，判令厚南公司退还7000万元。最高人民法院二审进一步明确了未取得土地使用权证和商品房预售许可证所签预售商品房合同无效的法律原则。

律师分析

第一，商品房预售必须符合法定条件。根据《城市房地产管理法》规定，开发商预售商品房应当取得土地使用权证书和商品房预售许可证。这是保护购房人权益的重要制度，缺一不可。

第二，合同无效的法律后果。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中深发公司收取的5000万元购房款应当返还给顺兴公司，并赔偿相应的利息损失。

第三，承诺书不能替代法定要件。本案中虽然厚南公司出具了承诺书，但并不能弥补深发公司未取得预售许可证的瑕疵。购房人不能因为开发商事后追认就放松对法定要件的审查。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，一定要核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，购房人可以通过当地住建部门查询楼盘预售许可信息。如果开发商无法提供这些证件，建议不要签订合同、支付购房款，以免陷入法律纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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