房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了长达20年的租赁合同。合同约定宇航公司支付租金，供销公司负责大楼外部装修和电力等配套。双方还约定，大楼封顶和开业时宇航公司需支付定金，定金可冲抵租金。

商厦开业后，因消防设施未经验收、用电容量不足等问题，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方就停业期间的租金是否应支付、按什么标准支付产生纠纷，最终闹上法庭。

争议焦点

宇航公司认为，商厦因消防和电力问题无法正常经营，是供销公司未履行合同义务所致，停业期间不应支付租金。供销公司则认为，宇航公司明知条件不具备仍强行开业，停业责任在宇航公司，租金应按合同约定全额支付。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方对违法履行状态均有过错。停业期间，房屋租赁合同仍然有效，但租金标准不应按正常经营期间的合同约定计算，而应参照房屋实际使用价值，酌情降低租金标准。最终判决宇航公司按较低标准支付停业期间的房屋使用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约时，另一方可以暂停履行自己的义务，但不能滥用。本案中，宇航公司明知消防未验收仍开业，之后又以消防问题为由拒付租金，这种“先接受后反悔”的做法难以获得法院支持。

第二，有效租赁合同处于违法履行状态期间，租金标准不必然按合同约定执行。法院会综合考虑双方过错、房屋实际使用情况等因素，酌情确定一个公平合理的标准。这提醒我们，合同有效不等于任何一方可以完全按合同条款主张权利。

第三，租赁双方在合同履行中应尽到协作义务。供销公司未完成电力增容和消防验收，宇航公司明知条件不具备仍强行开业，双方均有过错。法院按过错比例分担责任，体现了公平原则。

王德林律师提示：

签订和履行房屋租赁合同时，务必确保房屋符合消防、用电等安全标准，否则可能面临停业整顿和租金争议。在文山地区处理类似纠纷时，建议在合同中明确约定违法状态下的租金调整机制，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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