买地后发现面积缩水，合同是否有效

买地后发现面积缩水，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家公司从另一家公司手里买了一块地，双方签了合同，办了土地使用证。但买地公司拿到证后去规划局审批时才发现，土地证上写的面积和实际能用的面积差了不少。原来这块地里有城市道路，道路属于市政设施，按规定不能转让，而且土地证上的道路宽度和规划要求也不一样。

买地公司实际能用的面积比合同约定的少了很多，于是要求卖地公司退款或补偿，但对方不同意，只能告到法院。

争议焦点

买地公司认为：卖地公司给的土地证面积不实，还把城市道路也算进来转让，合同应该无效，多收的钱要退。卖地公司认为：双方是按整体面积转让的，土地证上的面积是国土局办的，自己没过错，合同应该有效。

法院判决

法院认定：城市道路是市政设施，法律禁止转让，所以合同中涉及道路面积的部分无效。但符合规划要求的土地面积部分仍然有效。最终判决按规划部门确定的实际可使用面积计算，卖地公司多收的转让费要返还，并赔偿买地公司的设计、勘察等损失。

律师分析

第一，城市道路属于公共设施，法律规定不能买卖。即使土地证上包含了道路面积，这部分转让也是无效的。买地时要注意区分可建设用地和市政道路用地。

第二，土地证上的面积不一定等于实际可用的面积。因为规划部门对道路、绿化等有专门要求，最终能建房子的面积可能比土地证面积小。签合同前最好向规划部门核实。

第三，如果合同部分有效、部分无效，法院会根据实际情况处理。已履行的部分可以继续履行，无效部分造成的损失由过错方承担。本案中卖地公司因提供未经规划审批的位置图，承担了主要责任。

王德林律师提示：

买地前一定要查清地块的规划用途和实际可使用面积，不要只看土地证上的数字。在文山地区办理土地转让时，建议先到自然资源和规划部门核实规划条件，避免出现买了地却用不了的麻烦。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市