未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司出售该房产时，并没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。

原来，这块地的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（厚南公司）。深发公司是通过一系列项目转让合同才获得开发权的，但相关土地手续并未办理完毕。顺兴公司认为合同缺少法定条件，起诉要求确认合同无效，并让深发公司返还全部购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应属无效。

深发公司认为：合同是双方真实意思表示，事后厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为，厚南公司与深发公司之间的合作建房关系有效，但合同中约定深发公司提前支付7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效。但法院并未直接认定商品房预售合同无效，而是责令双方补办土地使用权变更登记手续。

律师分析

第一，根据我国法律规定，商品房预售必须满足两个基本条件：一是取得土地使用权证，二是取得商品房预售许可证。本案中深发公司在签约时这两项证照均未取得，合同效力存在重大法律瑕疵。

第二，即使事后有土地使用权人出具承诺书表示认可，也不能替代法定的行政审批程序。没有取得预售许可证就销售期房，违反了法律的强制性规定，合同通常应被认定为无效。

第三，购房者在购买期房时，一定要先核实开发商是否已经取得"五证"，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商证件不全，即使签了合同交了钱，也可能面临合同无效、钱款难追回的风险。

王德林律师提示：

购房是大事，签合同前务必查验开发商的资质和证件是否齐全。在文山地区，如果您遇到类似商品房预售纠纷，建议第一时间咨询专业律师，避免因合同无效造成重大经济损失。不要轻信开发商的口头承诺，所有承诺都应当落实到书面合同和法律文件中。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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