开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约400万元。合同约定深业公司应在1994年12月31日前交付房屋，若逾期超过60天，旅游公司有权解除合同。
合同签订后，旅游公司按约定支付了全部购房款。但深业公司直到1996年才完成房屋建设并取得相关验收手续。期间，深业公司以供电问题、施工困难等理由主张延期交房。旅游公司认为深业公司违约，于1996年向法院起诉，要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过合同约定的60天期限，符合解除合同的条件，应解除合同并赔偿损失。深业公司则认为：供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，交房时间应相应顺延，不构成违约，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院判决解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。但最高人民法院二审改判：合同继续履行，深业公司应支付逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。法院认为，供电问题确实属于合同约定的不可控制事件，交房期限应相应顺延，旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就，且房屋已具备交付条件，故合同应当继续履行。
律师分析
第一，购房合同中关于延期交房的免责条款需要仔细阅读。本案中，合同约定"非深业公司所能控制的事件"可据实延期，供电问题被法院认定为属于此类情形。因此，购房者在签订合同时，应注意哪些情况可能成为开发商延期交房的"合法理由"。
第二，解除合同的条件是否成就，要看合同约定的具体期限。本案中，合同约定逾期交房超过60天才能解除，而法院计算后发现，扣除免责期间后，旅游公司起诉时尚未满60天，因此解除条件未满足。购房者应注意，解除权必须在约定条件成就后才能行使。
第三，即使不能解除合同，开发商逾期交房仍需承担违约责任。本案中，法院判令深业公司支付逾期期间的利息损失，这提醒购房者，即使合同继续履行，仍可主张违约金或赔偿。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应重点关注交房时间、延期免责条款和解除权行使条件。如果开发商逾期交房，建议及时收集证据并咨询律师，判断是否满足解除条件。在文山地区，类似商品房纠纷中，法院通常会严格审查免责条款是否合理，购房者不必轻易放弃自身权利。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市