按揭买房没办抵押登记合同是否有效

按揭买房没办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司（中振公司）从开发商那里买了泰合广场的商业楼层，总价款几千万元。为了支付购房款，这家公司与银行（宝丰支行）和开发商一起签了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定用这套房子的权益作为抵押，向银行贷款几千万元。

银行如约放款，公司也陆续还了一部分本息。但后来公司还不上钱了，银行起诉到法院，要求解除贷款合同，并用房子折抵欠款。公司则辩称，这套房子没有办抵押登记，按揭合同应该无效，而且公司后来还把房子抵押给了另一家金融机构。

争议焦点

公司认为：按揭合同没办抵押登记，违反武汉市的房地产抵押管理办法，抵押应该无效。而且公司后来把房子抵押给了广州国投并办了登记，银行的抵押权不能优先。

银行认为：按揭合同是三方自愿签的，内容合法，已经实际履行，应该有效。公司后来办的抵押是在本案按揭之后，不能否定银行的优先权利。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，公司一次性归还剩余贷款本金及利息，逾期不还则拍卖抵押物，银行优先受偿。同时撤销了一审中关于担保人责任的判决。

律师分析

第一，按揭和普通的财产抵押在法律上不完全相同。即使没有办理抵押登记，只要合同是各方真实意思表示，内容不违法，就应当认定有效。武汉市的规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，公司后来将同一套房子抵押给广州国投，但当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，而且那份抵押贷款合同也没有实际履行，所以那份抵押登记没有法律效力，不影响银行的优先权利。

第三，本案提醒我们，在商品房按揭贷款中，银行作为贷款方，即便抵押登记手续有瑕疵，只要合同本身合法有效、已经实际履行，法院也会保护银行的合法权益。

王德林律师提示：

购房者或企业办理按揭贷款时，应尽量按当地规定完成抵押登记手续，避免产生争议。如果遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，评估合同效力和优先受偿权。在文山地区，办理商品房抵押登记的具体流程和材料要求，建议提前到不动产登记中心确认。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市