转让未获批准的土地使用权，合同无效

转让未获批准的土地使用权，合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1994年，湛江土地开发总公司与中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的一块30亩土地使用权转让给湛江土地开发总公司，总价款为450万元。湛江土地开发总公司支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。

后来，湛江土地开发总公司将这块土地连同中银公司委托其转售的另外70亩土地，一起转卖给了另一家公司。但法院在另一起案件中认定这100亩土地的转让合同无效，并判决湛江土地开发总公司返还已收到的土地款。湛江土地开发总公司于是起诉中银公司，要求返还已经支付的30亩土地转让款。

争议焦点

湛江土地开发总公司认为，中银公司不具备土地使用权转让的主体资格，土地也未办理出让手续，因此土地转让合同无效，中银公司应当返还转让款。中国银行遂溪支行（中银公司的开办单位）则主张，双方签订的实际上是合同转让，合同有效，而且湛江土地开发总公司起诉时已经超过了法律规定的诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地开发总公司之间的《土地转让协议》无效，判令中国银行遂溪支行返还湛江土地开发总公司已支付的450万元土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效。

律师分析

第一，土地使用权的转让有严格的法律条件。根据法律规定，转让土地使用权必须满足两个基本条件：转让人已经取得土地使用权证书，并且已经按照出让合同约定完成了开发投资。本案中，中银公司既没有取得土地使用权证，也没有办理出让手续，所以转让合同被认定无效。

第二，合同无效后的处理原则。根据《民法通则》的规定，民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地开发总公司明知土地不具备转让条件仍签订合同，也要承担相应责任。

第三，关于诉讼时效的问题。法院查明，从湛江土地开发总公司出具收据到其向法院主张权利，时间并没有超过两年的诉讼时效，因此一审法院以超过诉讼时效为由驳回诉讼请求是错误的。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实对方是否持有合法的土地使用权证，以及土地是否已经办理了出让手续。如果土地性质是划拨土地，还需要看是否获得了政府批准。建议在文山地区进行土地交易时，委托专业律师对土地权属和交易手续进行尽职调查，避免因合同无效导致钱地两空的局面。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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