开发商延期交房能否解除合同
开发商延期交房能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司未能按时交房的原因，主要是供电问题未能及时解决。双方因此产生纠纷，旅游公司起诉到法院，要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。案件经过一审、二审，最终最高人民检察院提出抗诉，最高人民法院再审审理。
争议焦点
旅游公司认为：深业公司逾期交房，已构成违约，合同应当解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。
深业公司认为：延期交房是因为供电问题等不可控因素，符合合同约定的延期交房条件，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院再审判决：维持二审判决，合同继续履行，深业公司应支付逾期交房期间的违约金。法院认为，深业公司延期交房确有部分不可控因素，但并非完全免责，旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就，且房屋已可交付使用，故合同应继续履行。
律师分析
第一，商品房买卖合同解除权的行使，需要满足合同约定的解除条件或法定解除条件。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数才能解除，旅游公司起诉时该天数尚未达到，因此法院不支持解除合同。
第二，开发商以不可抗力或不可控事件为由延期交房，需要提供充分证据。供电问题在司法实践中是否属于不可控事件，需结合具体情况判断，并非所有政府协调事项都能成为免责理由。
第三，购房者遇到开发商延期交房，不要急于起诉解除合同，应先审查合同约定的解除条件是否成就。如果条件未成就，可先主张违约金，待条件成就后再主张解除权。在文山地区，类似纠纷的购房者应特别注意合同条款的具体约定。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读延期交房的免责条款和解除权条款，明确何种情况可以退房。遇到开发商延期交房，建议先收集证据、发函催告，再根据合同约定决定是否解除合同。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市