买房后开发商迟延交房能否解除合同
买房后开发商迟延交房能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约700万元。合同约定深业公司应在1994年12月31日前交付房屋，逾期超过一定天数，旅游公司可以提出终止合同。
旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司直到1995年10月才完成房屋验收并具备交付条件。旅游公司认为深业公司逾期交房构成违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款及利息、双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司未按合同约定的1994年12月31日前交房，逾期时间较长，已满足合同约定的解除条件，应当解除合同，深业公司返还购房款并承担违约责任。
深业公司辩称：延期交房是因为供电问题等非自身所能控制的因素，按照合同约定，交房时间应当相应顺延，合同应当继续履行，不构成解除条件。
法院判决
最高人民法院经再审审理认为：深业公司在供电问题上确实存在其不能控制的因素，交房时间可顺延至正式供电之日即1995年7月。但自1995年7月至房屋正式验收之日（1995年10月），深业公司仍存在延误，构成违约。鉴于旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就，且深业大厦已竣工验收可以交付使用，旅游公司也已付清购房款，合同应当继续履行。深业公司应承担1995年7月至10月期间逾期交房的违约责任，按银行贷款利率赔偿旅游公司的损失。
律师分析
第一，商品房买卖合同中约定的交房时间能否顺延，要看是否有合同约定的免责事由。本案中供电问题属于"非深业公司所能控制的事件"，可以顺延交房日期。但顺延时间应当以实际障碍消除之日为准，而非无限期顺延。
第二，合同解除权的行使要严格以合同约定为准。本案合同约定"逾期交房超过60天"旅游公司才可提出终止合同，而法院认定深业公司实际违约时间未达到该标准，因此不支持解除合同。
第三，即使合同继续履行，开发商逾期交房仍要承担违约责任。购房者可以要求开发商赔偿逾期期间的损失，赔偿标准通常参照合同约定或银行贷款利率。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，要仔细阅读交房期限及免责条款，明确逾期交房的违约责任和合同解除条件。如果遇到开发商以"不可抗力"或"非自身原因"为由延期交房，要核实该事由是否真实且符合合同约定。文山地区的购房者如遇类似问题，建议及时收集证据并咨询专业律师，避免因错过合同约定的解除权行使期限而陷入被动。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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