按揭买房未办抵押登记，合同是否有效

按揭买房未办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司发放贷款，中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，泰合公司提供担保。

合同签订后，宝丰支行实际支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后来未能按期足额偿还剩余本息。宝丰支行催收无果后起诉到法院，要求解除合同，由中振公司以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效；而且自己已将同一房屋抵押给广州国投并办理了登记，银行不享有优先受偿权。

宝丰支行认为：合同是各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效；中振公司后来的抵押行为不能否定在先的按揭合同效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审解除合同、中振公司一次性归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，撤销一审关于担保人责任的判项。法院认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，中振公司主张合同无效的理由不成立。

律师分析

第一，按揭不同于一般的财产抵押。当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，武汉市政府的地方规章不能作为认定合同无效的依据。合同各方自愿签订、内容不违法、已实际履行，应当认定为有效。

第二，中振公司将同一房屋再次抵押给广州国投，是在本案按揭合同之后发生的另一法律关系。而且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，该抵押登记没有效力，不影响银行对房屋享有的权利。

第三，购房人未按合同约定按时还款，银行有权要求解除合同、提前收回全部贷款本息，并行使抵押权。法院支持了银行的这一请求。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，即使暂时未办理抵押登记，合同本身仍然有效，各方均应诚信履行。如果贷款人逾期不还，银行有权要求提前还款并处置房屋。建议购房人按时足额还款，避免产生违约风险。在文山地区，遇到按揭纠纷最好及时咨询专业律师，避免因不了解法律程序而损失权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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