土地使用权转让合同无效后如何维权

土地使用权转让合同无效后如何维权

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）从中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司手中，购买了一块位于广西北海市的土地。双方签订了《土地转让协议》，湛江土地总共支付了土地转让款。后来，湛江土地总又将这块土地转卖给了另一家公司。

但问题出现了：中银公司转让这块土地时，土地性质是划拨用地，没有办理出让手续，也没有缴纳土地出让金。也就是说，中银公司根本不具备转让土地的资格。最终，湛江土地总与下家的转让合同被法院认定无效，湛江土地总不得不退还下家的钱。于是，湛江土地总转头起诉中银公司和其开办单位遂溪中行，要求返还土地转让款。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司没有土地使用权，转让合同应当无效，遂溪中行作为开办单位应当返还全部土地款并赔偿损失。

遂溪中行则认为：双方已经实际履行了合同，而且湛江土地总在出具了“款、地两清”的收据后，多年未主张权利，已经超过了法律规定的诉讼时效，法院不应支持其请求。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效，遂溪中行须在判决生效后十日内返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。

核心理由：中银公司未取得土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总出具收据后至起诉前的时间并未超过法定诉讼时效，遂溪中行作为中银公司的开办单位，应承担合同无效后的返还责任。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权证，并且土地性质如果是划拨用地，必须先补办出让手续、缴纳土地出让金，否则转让合同无效。本案中，中银公司既无证也未办手续，合同自然无效。

第二，合同无效后，双方应当互相返还财产。有过错的一方还要赔偿对方损失。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地有瑕疵仍购买，也要承担相应责任。但返还土地款是基本义务。

第三，关于诉讼时效，法律规定的普通诉讼时效是三年。本案中，湛江土地总出具“款、地两清”的收据后，到其向上级法院主张权利，时间并未超过三年，所以法院支持了其诉讼请求。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因拖延而丧失胜诉权。

王德林律师提示：

购买土地或房产前，务必核实对方的土地使用权证和土地性质，不要轻信口头承诺。如果发现对方不具备转让资格，应立即停止交易并咨询律师，避免钱地两空。在文山地区处理此类纠纷，可联系本所律师提供专业帮助。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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