未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司购买红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但这份合同有一个特殊条件：必须经过原土地使用权人海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）签证盖章才能生效。厚南公司虽然没有直接盖章，但事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。后来顺兴公司发现，厚南公司的土地使用权存在多次转让，深发公司也没有取得商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应当无效，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司主张：虽然手续不全，但厚南公司已经出具承诺书认可销售行为，且顺兴公司已经实际支付了部分购房款，合同应当有效，双方继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司之间存在合作建房关系，虽然未办理土地使用权变更登记，但双方实际实施了合作行为，合同有效。最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，合同无效，深发公司应返还顺兴公司购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，出卖人必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是法律规定的强制性条件。不具备这些条件签订的合同，根据《城市房地产管理法》和《合同法》的规定，属于无效合同。

第二，本案中虽然厚南公司事后出具了承诺书，但这不能弥补深发公司作为出卖人不具备预售资格的根本缺陷。承诺书只能解决当事人之间的内部关系，不能对抗法律对商品房预售的强制性要求。

第三，购房者在签订商品房预售合同前，应当主动要求开发商出示土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，核实其是否具备合法预售资格，避免因合同无效导致资金损失。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必核实开发商的五证是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询楼盘预售许可信息，不要轻信开发商的承诺或口头保证。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市