开发商逾期交房，购房人能否解除合同

开发商逾期交房，购房人能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司（下称旅游公司）与哈尔滨深业房地产发展有限公司（下称深业公司）签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交付房屋。旅游公司认为深业公司违约，要求解除合同并返还购房款及利息，同时双倍返还定金。

深业公司辩称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等合同约定的可以延期的情况，因此不构成违约，要求继续履行合同。双方争议至法院，案件经过一审、二审，最终由最高人民检察院提起抗诉，最高人民法院再审。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房，构成违约，应当解除合同并赔偿损失。深业公司主张：延期交房是因供电等不可控因素，符合合同约定的延期条件，合同应当继续履行。

法院判决

最高人民法院再审认为：双方签订的商品房买卖合同合法有效。深业公司延期交房的部分原因确实属于合同约定的可延期情形，但仍有部分期间构成违约。鉴于深业大厦已通过竣工验收、可以交付使用，且旅游公司已付清购房款，合同应当继续履行。深业公司需承担自合同约定交房日至实际具备交房条件之日期间的逾期交房违约责任，按银行同期贷款利率计算赔偿旅游公司的利息损失。

律师分析

第一，购房合同是否有效，关键在于开发商是否取得相关许可和土地使用权证。本案中，深业公司虽未在签约时取得全部证件，但后续补办了手续，法院认定合同有效。购房人签约前应核实开发商的预售许可和土地使用权情况。

第二，合同约定的延期交房条款并非无限适用。开发商以“不可控因素”为由延期，需要有政府部门证明文件等证据支持。如果开发商不能充分证明，仍要承担违约责任。

第三，购房人能否解除合同，要看合同约定的解除条件是否成就。本案中，旅游公司起诉时合同约定的终止条件尚未出现，且房屋已可交付，法院判决继续履行。购房人遇到逾期交房，应先查看合同条款，再决定是要求赔偿还是解除合同。

王德林律师提示：

购房人签订商品房买卖合同时，应重点关注交付时间、违约责任和解除合同的条件。如果开发商逾期交房，要及时收集证据，包括合同、付款凭证、催告函件等。文山地区的购房人如有类似纠纷，可以先与开发商协商，协商不成再通过诉讼或仲裁解决。建议在购房前咨询专业律师，避免因合同条款不明确而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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