未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

上世纪90年代末，深圳一家公司（新世纪公司）与香港一家公司（天光公司）签订了一份购房合同，约定香港公司购买深圳公司开发的一处房产。但在合同签订时，深圳公司尚未取得商品房预售许可证。后来双方因合同履行产生纠纷，香港公司要求确认合同无效并返还已付购房款，深圳公司则主张合同有效，要求继续履行。

争议焦点

香港公司认为，根据当时法律规定，未取得商品房预售许可证就签订售房合同，违反了强制性规定，合同应当无效。深圳公司则认为，双方是真实意思表示，且合同签订后深圳公司已经补办了预售许可证，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，在合同法实施前（1999年10月1日前）订立的售房合同，如果事后补办了预售许可证，且不违反其他法律禁止性规定，合同可以认定为有效。本案中深圳公司事后取得了预售许可证，合同有效，双方应继续履行。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商合法销售期房的前提条件，但并非所有未取得许可证就签订的合同都一律无效。法院会考虑合同签订时间、事后补办情况、是否损害公共利益等因素综合判断。

第二，合同法实施前后的法律适用标准不同。合同法实施前，法院更注重保护交易安全，对合同效力认定相对宽松；合同法实施后，违反强制性规定的合同效力认定更加严格。

第三，作为购房者，在签订购房合同前应当核实开发商的预售许可证，这是保护自身权益的重要一步。如果发现开发商没有许可证，可以要求其出示或到住建部门查询。

王德林律师提示：

购房是重大交易，建议在签订合同前务必核实开发商是否取得预售许可证。如果在文山地区遇到类似问题，可以到当地住建部门查询项目预售许可情况，或者咨询专业律师，避免因合同效力问题产生损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市