签了购房合同但没付款 法院如何认定合同性质
签了购房合同但没付款 法院如何认定合同性质
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场1.2亿多元贷款，双方签订协议，约定用华泰公司投资开发的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
但合同签订后，清远金融市场并未实际支付购房款。华泰公司法定代表人作为开发商的代理人，在合同上签字。2001年，开发商起诉要求解除合同。清远金融市场则拿出一张盖有项目部章的收据，主张已经用贷款抵付了全部房款。
争议焦点
开发商认为：双方签的是商品房预售合同，但清远金融市场从未实际付款，收据是事后补开的，不应认定合同已履行。
清远金融市场认为：双方签的是以房抵债合同，华泰公司欠的贷款本息已经折抵为购房款，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案合同性质为商品房预售合同，而非以房抵债合同。清远金融市场未能提供实际付款的凭证，仅凭一张补开的收据不能证明已付清房款。最终判决解除双方签订的《房地产预售契约》。
律师分析
第一，区分商品房预售合同和以房抵债合同，关键看合同内容和实际履行情况。本案中双方签订的是标准商品房预售合同，约定了付款时间、交房时间等，符合商品房买卖特征。
第二，以房抵债需要各方当事人明确的意思表示和实际履行。本案中虽然华泰公司与清远金融市场签有抵债协议，但开发商并未参与该协议，开发商与清远金融市场之间仍是独立的商品房买卖关系。
第三，付款凭证的证明力需要结合其他证据判断。一张没有对应银行转账记录或付款凭证的收据，尤其是事后补开的，法院通常不会单独采信。
王德林律师提示：
如果您遇到以房抵债的情况，建议签订正式的书面协议，明确各方权利义务，并保留好实际付款的银行转账记录、收据等原始凭证。在文山地区处理类似纠纷时，当事人应特别注意区分不同法律关系，避免因合同性质认定不清而陷入被动。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市