未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（下称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（下称遂溪中行）下属的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为3000万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。

后来湛江土地总将这100亩土地连同另外50亩土地一起转卖给了第三方公司。但第三方公司起诉要求确认合同无效，法院终审判决认定转让合同无效，湛江土地总需返还已收款项。湛江土地总随即起诉中银公司，要求返还已支付的3000万元土地转让款。

争议焦点

湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，且土地未办理出让手续，合同应属无效，中银公司应返还全部款项。遂溪中行辩称：双方合同是有效的合同转让，且湛江土地总起诉时已超过法律规定的诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定土地转让协议无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总3000万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总的起诉未超过两年诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权证，并且办理了土地出让手续、缴纳了出让金。如果连这些基本条件都不具备，即使双方签了合同、付了钱，合同也是无效的。

第二，合同无效后，双方要互相返还财产。转让方收取的款项应当返还，受让方占用的土地也应当返还。有过错的一方要赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。

第三，诉讼时效是保护权利的重要期限。本案中，湛江土地总虽然时隔多年才起诉，但法院认定其一直在主张权利，没有超过两年的诉讼时效期间，权利仍受法律保护。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实对方是否已取得土地使用权证、是否已缴纳土地出让金。如果发现对方不具备转让条件，不要轻易付款。文山地区的朋友在涉及土地转让时，建议先到当地自然资源部门查询土地权属和出让情况，避免陷入合同无效的纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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