未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4亿多元预购一栋大厦的A座。合同约定，必须经过原土地开发方海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）签字盖章才能生效。但厚南公司事后出具了承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司先后支付了5000万元购房款，但当大厦地下室完工后，顺兴公司发现该项目的土地使用权存在多次转让，且深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。于是顺兴公司起诉到法院，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同因违反法律强制性规定而无效。

深发公司和厚南公司认为：双方已经实际履行合同，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，应当继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的签订，必须以开发商取得土地使用权证和商品房预售许可证为前提。这是法律为了保护购房人利益而设定的强制性规定，违反此规定的合同在法律上无效。

第二，即使合同约定由第三人（如土地原权利人）签字认可，也不能替代开发商依法取得土地使用权证和预售许可证。事后出具的承诺书不能弥补合同效力上的根本缺陷。

第三，购房人在签订商品房预售合同时，应当主动核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议暂不签约或付款，以免陷入合同无效后追款困难的被动局面。

王德林律师提示：

在文山地区，购房人签订商品房预售合同前，建议要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证原件，并核对证照上的项目名称是否与所购房屋一致。如果开发商以各种理由推脱，应当谨慎对待，必要时可向当地住建部门核实项目手续是否齐全。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市