买房贷款未办抵押登记，合同是否无效

买房贷款未办抵押登记，合同是否无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价数千万元，付款方式采用银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行按约发放了贷款，中振公司也陆续支付了部分本息，但后来因资金困难，未能按期还清剩余贷款。

银行多次催收无果后，起诉到法院，要求解除贷款合同，并以抵押的房屋权益偿还欠款。中振公司则提出，这份按揭合同没有办理抵押登记，按照武汉市的地方规定应当无效，而且中振公司后来又将同一房产抵押给了另一家公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司主张：没有办理抵押登记，按揭合同违反地方政府规章，应属无效；且自己已将该房产抵押给案外人广州国投，银行不应享有优先受偿权。

宝丰支行主张：合同是三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效；中振公司后来的抵押行为不能否定在先的按揭合同效力。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决解除贷款合同，中振公司归还欠款本息，逾期不还则将抵押物拍卖，银行优先受偿。最高人民法院二审维持了一审关于合同有效的认定，同时纠正了涉及担保人的部分判决。最高院认为，楼宇按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；中振公司后来的抵押行为发生在按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同项下的权益转让给银行作为担保，这种模式在我国法律中尚无专门规定，但司法实践中普遍认可其效力。地方政府规章不能作为认定合同无效的依据，只要合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，就应认定为有效。

第二，未办理抵押登记不等于合同无效。抵押登记的主要功能是产生对抗第三人的效力，而不是合同生效的条件。本案中，虽然未登记，但合同在当事人之间仍然具有约束力，银行可以依据合同主张权利。

第三，后设立的抵押不能否定在先的按揭权利。中振公司将同一房产抵押给广州国投，但该抵押发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，因此该抵押登记不产生效力，不影响银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房时选择按揭贷款，务必注意合同条款的完整性和履行情况。如果开发商或银行未及时办理抵押登记，购房人应主动催促，避免因手续不全引发纠纷。在文山地区，类似按揭纠纷时有发生，建议购房人在签订合同时请专业律师审核，确保自身权益得到充分保障。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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