未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为300万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图，双方出具了“款地两清”的收据。

后来，湛江土地总将这块土地转卖给另一家公司，但这份转卖合同被法院认定无效。湛江土地总因此起诉遂溪中行，要求返还土地转让款。遂溪中行认为合同有效且诉讼时效已过，拒绝返还。

争议焦点

湛江土地总主张：中银公司没有取得土地使用权，也未办理土地出让手续，土地转让合同应属无效，遂溪中行应返还已付的300万元转让款。遂溪中行辩称：双方意思表示真实，合同已实际履行，应认定为有效；而且湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已超过诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定土地转让协议无效，遂溪中行应在判决生效后10日内返还湛江土地总300万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权、未办理土地出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总在出具收据后至起诉前的期间未超过两年诉讼时效，一审以超时效为由驳回诉讼请求不当。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格条件。根据法律规定，转让方必须已经取得土地使用权证，并且完成了土地出让手续。如果连基本手续都没有，合同就是无效的，无论双方是否自愿。

第二，诉讼时效问题不能忽视。本案中，湛江土地总出具“款地两清”收据后，法院认为其后续向其他法院上诉的行为构成了权利主张，因此未超过诉讼时效。但实践中，如果权利人长期不行动，很容易丧失胜诉权。

第三，合同无效后，双方都要承担相应责任。转让方因未取得合法手续承担主要责任，但受让方明知土地存在问题仍参与交易，也要承担部分责任。法院会综合过错程度来分配损失。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实对方是否持有合法有效的土地使用权证，并确认土地性质是否为出让地、是否缴清出让金。如果对方无法提供这些文件，交易风险极高。

在文山地区，土地交易纠纷时有发生，建议当事人在签订合同前委托专业律师进行尽职调查，避免因合同无效导致资金损失和诉讼麻烦。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市