未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将正在建设的红城湖国际大厦A座预售给海南顺兴房地产开发公司，合同总金额高达4亿多元。签订合同时，深发公司并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现项目土地使用权存在多次转让，且原土地权利人厚南公司已将资产出售，遂以深发公司无售房资格、合同缺少法定条件为由起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

实际上，厚南公司是土地的原使用权人，深发公司通过项目转让获得了开发权，但相关土地变更登记和预售许可手续一直未办理齐全。顺兴公司支付大额购房款后，工程只完成了地下室两层结构，项目便陷入停滞。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。深发公司应返还已收取的5000万元购房款并支付利息。

深发公司辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可其销售行为，且项目已经实际开工建设，顺兴公司也提出了设计修改意见，合同应当继续履行，不应认定为无效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同中关于深发公司先行支付7000万元利润保证金的条款显失公平，判令厚南公司返还该笔款项。最高人民法院二审对一审判决的相关认定进行了审查，最终认定深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订预售合同，违反法律强制性规定，该预售合同应属无效。深发公司应当返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的效力与开发商的资质和手续直接挂钩。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少这些核心证件，预售合同很可能被认定为无效。本案中深发公司虽然通过项目转让获得了开发权，但未完成土地变更登记，也未取得预售许可证，导致合同无效。

第二，购房者支付大额购房款前，应当主动要求开发商出示相关证件。实践中，很多购房者因为急于买房或轻信开发商的口头承诺，在手续不全的情况下就支付了定金或首付款，一旦项目出现问题，不仅拿不到房子，追回款项也困难重重。

第三，合同被确认无效后，开发商应当返还购房款并赔偿损失。根据《民法典》的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中深发公司因自身手续不全导致合同无效，需要返还全部购房款并承担利息损失。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必核实开发商是否已取得“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住建部门网站查询项目的预售许可信息，避免因开发商手续不全导致购房风险。如果已经签订了手续不全的预售合同，建议尽快咨询专业律师，评估合同效力并采取相应措施维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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