房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州市郊区供销集团公司（以下简称“郊区供销公司”）投资建造了一栋商厦。大楼主体建到三层时，郊区供销公司与宇航开发经营公司（以下简称“宇航公司”）签订了一份长达多年的租赁协议，约定将整栋大楼租给宇航公司经营。协议还约定了租金支付方式、装修责任和开业时间等细节。

然而，大楼建成后，双方在履行中出现了问题。宇航公司开业时，大楼的消防、水电系统未达到合同要求，甚至未经消防验收就擅自营业，后被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。停业后，双方因租金支付和合同责任产生纠纷，最终对簿公堂。

争议焦点

一方主张：宇航公司认为，郊区供销公司未能按约定完成“后三通”（通电、通水、通路）和消防系统，导致大楼无法正常营业，因此有权拒绝支付停业期间的租金，并要求对方赔偿损失。

另一方抗辩：郊区供销公司则认为，宇航公司已经实际使用了大楼并开业经营，租金应按合同约定全额支付，停业是宇航公司自身经营问题，与己方无关。

法院判决

最高人民法院二审认定，虽然租赁合同有效，但双方在履行过程中均存在违约行为。郊区供销公司未完成消防、水电等基础设施，宇航公司则在明知条件不成熟的情况下强行开业。法院最终判决，停业期间的租金不应按原合同标准计算，而应参照房屋的实际使用价值，酌情降低租金标准。同时，双方各自承担相应责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权有严格条件。如果一方未按约定履行义务，另一方可以拒绝履行自己的义务，但不能滥用。本案中，宇航公司在开业前就知道消防有问题，却仍选择开业，之后又以此为由拒付租金，法院未完全支持其主张。

第二，违法履行期间租金标准可以调整。房屋租赁合同有效，但实际使用中房屋处于违法状态（如未经消防验收），法院不会简单按合同约定判令支付全额租金，而是根据房屋的实际可使用状况和公平原则，酌情确定合理租金。

第三，书面协议不能掩盖真实法律关系。双方后来签订过一份“松散合作”协议，但内部说明仅为应付工商登记，法院仍以最初经公证的租赁协议为准。这提醒我们，合同名称和内容必须真实反映双方意图，否则可能不被法院采纳。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同时，务必明确出租方对房屋基础设施、消防验收等义务的完成时间，并约定违约责任。如果出租方未履行，承租方应及时书面催告，不要轻易提前开业。在文山地区，类似纠纷常见于商铺租赁，建议承租方在合同签订前实地查看并核实房屋合规性，避免后续争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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